La legge prevede che il venditore di un immobile debba garantire l’acquirente da tutti i vizi che impediscano di usare l’immobile per come convenuto o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Specularmente, è prevista una serie di tutele in favore dell’acquirente, finalizzate a ottenere la restituzione di una parte del prezzo pagato o, nell’ipotesi di vizi particolarmente gravi, lo scioglimento del contratto e la restituzione di tutte le somme già corrisposte.
La garanzia del venditore copre tutti i vizi dell’immobile, sia quelli cosiddetti “apparenti” (riconoscibili con l’uso della normale diligenza), sia quelli cosiddetti “occulti” (non riconoscibili a un esame immediato del bene o che sono rilevati solo dopo che ne sia iniziata l’utilizzazione, quali, ad esempio, infiltrazioni, difetto di insonorizzazione acustica, rumori provenienti da impianti di ascensore).
La garanzia del venditore non opera per i vizi che l’acquirente conosceva al momento del contratto.
Non appena scoperti i vizi, l’acquirente deve inviare al venditore la cosiddetta denuncia dei vizi: si tratta di una contestazione formale, anche se dal contenuto generico, in cui vengono indicati i difetti dell’abitazione.
Il compratore deve denunciare i vizi del bene comprato entro 8 giorni, decorrenti dal giorno in cui egli è stato in grado di esaminare l’immobile o, per i vizi occulti, dal giorno della loro scoperta.
Secondo la legge, due sono le azioni che l’acquirente può esercitare attraverso l’ausilio di un avvocato: a) chiedere la risoluzione (ossia lo scioglimento) del contratto, in presenza di vizi particolarmente gravi. Per effetto della risoluzione, l’acquirente deve restituire l’immobile, mentre il venditore deve ridare i soldi incassati. L’acquirente può, inoltre, chiedere il risarcimento delle spese sostenute e degli ulteriori danni subiti; b) chiedere la riduzione del prezzo (se ha comunque interesse a tenere l’immobile), parametrata alla riduzione del valore del bene, che viene solitamente calcolata attraverso una perizia tecnica.
Autore: Avv.to Dott. Massimo Mira