In Alto Adige e in particolare a Bolzano i prezzi degli alloggi in vendita e in affitto hanno raggiunto livelli tali da mettere in crisi non solo la maggior parte delle giovani famiglie autoctone, ma anche molti dei lavoratori e studenti che giungono da fuori provincia. Si tratta di dinamiche che rischiano di avere ripercussioni molto significative sia sulla demografia che sulla composizione stessa della società altoatesina, sempre meno in grado di rinnovarsi. Il costo della vita in Alto Adige rischia di aggravare la carenza di personale che si registra da tempo in molteplici settori, nella sanità in primis. Ne abbiamo parlato con Marino Melissano, ex dirigente scolastico a Bolzano e segretario generale di Altroconsumo.
Per acquistare casa a Bolzano occorrono oggi in media quasi 4700 euro a metro quadro, ovvero 1500 euro in più della media nazionale. Il capoluogo altoatesino è secondo solo a Milano, in questa speciale classifica stilata dall’Osservatorio trimestrale del portale Immobiliare.it
A Bolzano ormai poi per un appartamento in affitto occorrono 1.500 euro al mese. Gli economisti dicono che un affitto equo dovrebbe corrispondere al 30% dello stipendio. Ma quale famiglia oggi a Bolzano può contare su 5mila euro al mese di stipendio?
Per non parlare del fatto che gli affitti oggi, soprattutto nel capoluogo, sono vincolati a clausole vessatorie quali fideiussioni, numerose mensilità anticipate e – spesso – adeguamenti automatici all’inflazione. Cosa che, naturalmente, non avviene per gli stipendi. I problemi economici per le giovani famiglie, diventano quindi quasi insormontabili per i giovani single, sempre che non abbiano patrimoni o genitori alle spalle che li sostengono. La conseguenza di ciò è che sempre più persone decidono di cercare un’abitazione fuori dal capoluogo o – addirittura – lasciare del tutto la provincia di Bolzano. Il progressivo calo demografico di Bolzano, certificato nei giorni scorsi, è forse solo appena iniziato. Di queste cose ne abbiamo parlato con Marino Melissano di Altroconsumo, che da anni segue i rincari nel mercato immobiliare del capoluogo.
L’INTERVISTA
Per quale motivo ci ritroviamo con i prezzi per gli alloggi, in affitto e in vendita, più alti d’Italia? Siamo secondi solo a Milano, è possibile?
In merito qualcuno ha suggerito delle motivazioni. C’è chi dice che sì, Bolzano è una città cara, ma che d’altronde non c’è disoccupazione e quindi bene o male tutti possono permettersi di acquistare o prendere un alloggio in affitto. Poi si osserva che mancano terreni per le nuove costruzioni e che quindi è logico che i prezzi degli alloggi lievitino, visto che ai prezzi dei terreni si aggiungono costi di costruzione tutt’altro che contenuti. Queste due motivazioni, devo dire, non mi convincono più di tanto. Mi convince piuttosto di più chi dice che a Bolzano ci sono molte agevolazioni, sia per l’acquisto che per l’affitto, e che queste finiscono per dare ai prezzi una spinta verso l’alto. Chi vende sa che chi acquista o va in affitto può accedere a queste agevolazioni, e questa dinamica alza i prezzi. Questo meccanismo però, a bene vedere, c’è sempre stato. Ma i prezzi in passato non erano mai stati così alti. La legge di mercato dice poi che se c’è poca offerta e tanta domanda, i prezzi salgono. Questo però di nuovo mi convince di meno, perché a Bolzano i prezzi sono rimasti alti anche quando la domanda era calata, come è avvenuto durante il periodo del covid. Un’altra motivazione che viene addotta è che in Alto Adige l’economia tira e c’è poca concorrenza, in tutti i settori. Dicono che dove c’è poca concorrenza per forza di cose è alto il costo della vita così come i prezzi delle abitazioni. Questa motivazione in effetti è convincente e sono anni che le associazioni dei consumatori denunciano questa situazione. Chiedendo dei correttivi.
D’altronde Bolzano è la città d’Italia più ricca non solo dal punto di vista della qualità della vita dei cittadini ma anche della disponibilità economica dell’amministrazione pubblica, provinciale in primis. Ecco: la politica cosa può fare per arginare questo caro casa?
Già da qualche anno sono stati identificati dei possibili interventi correttivi. Ma poi alla teoria non è seguita la pratica. Ad esempio per rendere di nuovo disponibili i tanti alloggi sfitti sono state fatte delle ipotesi di intervento. Ma siamo rimasti alle ipotesi.
Si ha la sensazione che, alla fine, gli interessi dei proprietari finiscono sempre per prevalere…
Esatto. Ma poi ci sono le altre possibilità di intervento identificate. Per esempio si è parlato di alloggi multigenerazionali da realizzare e poi di recuperare le tante abitazioni di grandi dimensioni che al momento sono occupati da una sola persona… Poi occorrerebbe anche riflettere sulla distribuzione degli alloggi sociali su base etnica. Non corrisponde alla realtà del bisogno.
Le giustificazioni ci sono. Per gli alloggi multigenerazionali i tempi di realizzazione rischiano di essere troppo lunghi, e anche spostare le persone singole in alloggi più piccoli è tutt’altro che semplice… Per quanto riguarda il riequilibrio nella distribuzione degli alloggi sulla base della sola necessità e non dell’appartenenza linguistica, si vanno poi a toccare fili scoperti. La politica, forse, oggi non ha le capacità o il coraggio per muoversi su terreni così delicati dal punto di vista del mantenimento del consenso elettorale…
Come ho già detto: vorrei che il politico di turno passasse finalmente dalla teoria alla pratica. In questa fase basterebbero anche dei singoli segnali, come portare finalmente a compimento il progetto di recupero a fini residenziali con affitti calmierati per giovani per l’edificio degli ex telefoni di stato in Corso Italia a Bolzano. I progetti non possono restare progetti. Sono fatti per essere finalmente realizzati. Lo stesso discorso vale per gli edifici multigenerazionali. La legge provinciale che li indica è nata nel 2022 e nel 2023 è arrivato il regolamento di esecuzione. La legge prevede alloggi per giovani, anziani e disabili. Peccato però che nella legge stessa si dica che prima ci vuole la pianificazione del territorio. Non si deve fare così!
Già. Per i piani urbanistici ci vogliono anni, e intanto la gente se ne va. Ed è proprio dei giorni scorsi la notizia che la popolazione di Bolzano ha iniziato a diminuire. Sono in tanti, ormai, che rinunciano a cercare un alloggio a Bolzano. Quando va bene cercano in periferia, quando va male decidono proprio di lasciare la nostra provincia, perché non vedono qui una sostenibilità economica in ottica futura. E si tratta – purtroppo – soprattutto di giovani.
A ben vedere si tratta di problemi che non si presentano solo da noi. Però altrove – nel passato e anche e soprattutto nel presente – delle soluzioni concrete sono state provate, per governare queste situazioni.
Sì, perché non siamo solo noi ad essere “malati” di benessere…
Già. In Austria si pratica l’affitto a prezzi contenuti anche alle classi medie e il 40% dei cittadini di Vienna vive in case pubbliche. Questo crea un mix abitativo che rende forte il tessuto urbano. In Francia i comuni con più di 3.500 abitanti sono obbligati a raggiungere almeno il 25% di social housing. In Olanda si può acquistare solo una casa per la residenza ed è vietato acquistare la seconda casa per fini speculativi. Dal 2006 la Germania ha creato più di 540 alloggi multigenerazionali. L’Italia è il fanalino di coda, ma nella ricca provincia di Bolzano ci aspetteremmo una maggiore attenzione a un’abitabilità più sociale, meno cara, più attenta ai bisogni dei cittadini.
Insomma: ci vuole coraggio politico. Altrimenti non si va da nessuna parte. E anche lungimiranza. Ad esempio per iniziare a limitare la pratica di riservare centinaia di alloggi ad uso turistico estemporaneo, spesso tra l’altro difficilmente tracciabile anche dal fisco.
Sì. E se sul patrimonio edilizio esistente è difficile agire, si può farlo invece sulle nuove costruzioni. I paesi europei hanno senz’altro la possibilità di decidere di riservare programmaticamente all’edilizia sociale una percentuale specifica delle nuove costruzioni. Se altrove si fa, perché non deve essere possibile farlo anche da noi? Le basi normative ci sono già! Ci si mette attorno a un tavolo e si decide, ad esempio, che il 10% delle nuove costruzioni devono essere in cohousing. Le cooperative che potrebbero gestire queste cose ce le abbiamo già. E la Provincia sarebbe anche nelle condizioni di poter “incentivare” dal punto di vista economico queste nuove pratiche abitative.
Negli ultimi mesi in realtà sono successe due cose che hanno dato un pizzico di speranza. Si è trattato di due grida di allarme. La prima è venuta dagli imprenditori che fanno sempre più fatica a trattenere il personale giovane e altamente specializzato e che, dopo essere arrivato, getta la spugna a causa del costo della vita troppo elevato e nell’impossibilità di trovare alloggi economicamente sostenibili, specie se intendono formarsi una famiglia. Il secondo grido, collegato al primo, è giunto dall’Università di Bolzano che si sta sviluppando con nuove facoltà fortemente volute (ingegneria e medicina) ma che non sa più dove mettere gli studenti. Per non parlare dei prezzi folli delle (poche) camere in affitto. Questi appelli possono contribuire a dare coraggio a politici e locatori privati?
Per il momento purtroppo non sto vedendo alcun passo avanti. Ci riempiamo la bocca decantando l’eccellenza della nostra università trilingue con lo scopo di attirare studenti da fuori. Ma è evidente: se andiamo avanti così sarà sempre più difficile attirarli. E questo ci si rivolterà contro. Pensando allo sviluppo dell’università, occorrerebbe pensare prima di tutto agli alloggi, e poi fare tutto il resto. In più ci sarà un motivo se l’80 per cento degli altoatesini se ne va altrove a studiare. Occorrerebbe rifletterci…
Autore: Luca Sticcotti