Il Codice del Consumo, di cui al D.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, disciplina i contratti di compravendita, cui sono equiparati i contratti di permuta e fornitura di beni e servizi, conclusi tra commercianti, professionisti ed imprenditori che agiscono in tale qualità e soggetti che agiscono come semplici consumatori, cioè al di fuori della loro attività professionale.
Tra i principali obblighi del venditore, previsti dal Codice del Consumo, vi è quello di fornire un bene conforme all’uso ed alle caratteristiche intrinseche e privo di difetti; non vi è difetto di conformità se, al momento della conclusione del contratto, il consumatore era a conoscenza del difetto, non poteva ignorarlo con l’ordinaria diligenza o se il difetto di conformità derivi da istruzioni o materiali forniti dal consumatore.
Ma tale disciplina è applicabile anche qualora il bene compravenduto sia un immobile?
Il caso è stato da ultimo sottoposto all’esame della Corte di Cassazione, con riferimento ad una controversia insorta tra l’acquirente di un bene immobile e la società costruttrice del complesso residenziale di cui l’immobile faceva parte. Il Giudice di primo grado aveva dato ragione a quest’ultima, affermando che le norme contenute nel Codice del Consumo erano riferibili ai soli beni mobili e non potevano ritenersi applicabili alla compravendita di un immobile.
Investita della questione, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 497 del 14.1.2021, giunge, invece, ad affermare un principio diverso: l’applicabilità della disciplina del Codice del Consumo agli appalti per la realizzazione o la manutenzione di immobili ed alle convenzioni tra il costruttore\venditore di immobili in condominio e i singoli acquirenti, con riferimento alle previsioni del regolamento condominiale richiamato nei contratti di acquisto, contenente limitazioni d’uso per le porzioni esclusive o comuni o deroghe ai criteri di riparto delle spese (confermando in tal senso la precedente sentenza della Cassazione n. 19832/2019).
Ai fini della tutela del consumatore, infatti, ciò che rileva è la conclusione di un contratto tra un professionista, che stipuli nell’esercizio dell’attività imprenditoriale o di professionista intellettuale, ed altro soggetto – il consumatore – che contragga per esigenze estranee all’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale.
Autore: Avv.to Dott. Massimo Mira